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不動產開發

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貝魯特海濱和貝魯特港的房地產開發計劃
荷蘭幾乎所有住房都是通過房地產商進行開發建造,包括高端市場的住房

不動產開發房地產開發(英語:Real estate development, or property development)是一個業務流程,涵蓋範圍包括整建轉租現有建築物,購買原始土地,以及向他人出售已開發土地英語developed land或地塊。不動產開發商是協調所有這些活動的人和公司,將想法從圖紙變成財產[1] 開發商通過這個業務流程,以增加土地或房地產的價值,並從開發中獲取利潤,這是不動產開發的主要目標之一;不僅於此,將不動產開發至其最高及最佳用途英語Highest and best use價值,才是不動產開發過程的基礎概念。

開發商在整個過程之中,都與許多不同行業人員進行合作,包括建築師城市規劃師工程師測量師檢查員承包商地產代理律師物業管理等。在英國的城鄉規劃英語Town and Country Planning背景下,「開發」的定義是根據1990年《城鄉規劃法英語Town and Country Planning Act 1990》第55條所述,指在土地的地上或地下進行建築、工程、採礦或其他作業,或對任何建築物或其他土地的用途,作出任何重大的改變。

經營

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不動產開發不同於建築房屋建造,儘管許多開發商同時管理建築過程,或者經營房屋建造業。開發商負責購買土地、為不動產交易融資、建造或讓建築商建造項目、合資開發項目,並從始至終參與創造、設計、控制和協調開發過程。[2] 開發商通常在不動產開發承擔着最大風險,然而也將獲得最大報酬。通常,開發商購買一塊土地,首先確定不動產的市場營銷方式,制定建築方案和設計圖紙,獲得必須的公共批准融資,建造建築物,然後出租和管理並最終出售。[1]

有些時候,不動產開發商只會承擔部分過程。例如,一些開發商採購不動產並獲得批准計劃和許可證,然後以高價將帶有計劃和許可證的不動產出售給建築商;或者,同時既是建築商的開發商,可以購買帶有規劃和許可的不動產,這樣他們就可以避開無法獲得規劃批准的風險,並且可以立即開始建設開發項目。

組織工作

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開發團隊可以通過多種方式組合起來,在一個極端情況下,一家大型集團企業可能包含許多不同業務,涉及各項建築工程領域。另一個情況,開發公司可能由一名負責人和幾名員工組成,並根據每項業務需求僱用企外專業人員,或是與其他公司簽訂協作合同。組建專業團隊處理複雜的開發項目,有着至關重要的作用,其中要解決許多包括環境、經濟、個人、技術和政治問題。開發商的成功取決於適時有效地協調,以及領導完成一系列相互關聯的活動。[3] 開發過程需要許多專業人士的技能:

土地開發

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開發商可以購買閒置土地用於潛在開發,有時被稱為「投機開發」。土地開發可能帶來更大風險,但也可能是更多利潤的項目,因為其依賴公共部門批准和基礎建設,並因為其涉及長期投資,且沒有正現金流。任何情況之下,開發商針對其新開發項目的潛在客戶類型,使用空間智能英語Spatial intelligence (business method)工具對房屋建設或零售的人口趨勢和構成進行建模,都可以降低開發商的風險。[4]

土地細分英語Subdivision (land)是社區發展的主要機制,其將大塊土地劃分成幾個區段。從技術上講,土地細分是開發商將未開發土地轉變為已開發土地,所必須採取的法律和物理步驟。土地細分是社區發展的重要組成部分,決定社區的外觀、土地用途組合以及基礎設施,包括道路排水系統、供水污水處理公共設施。土地細分完成之後,開發商通常將地塊區段出售給房屋建築商或其他最終用戶,用於建造倉庫購物中心等用途。

另見

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參考資料

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  1. ^ 1.0 1.1 Frej, Anne B; Peiser, Richard B. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business 2. Urban Land Institute. 2003: 3. ISBN 0874208947. OCLC 778267123. 
  2. ^ New York Times, March 16, 1963, "Personality Boom is Loud for Louis Lesser"
  3. ^ Article: What does a property developer do? Sept 2019. [2020-04-15]. (原始內容存檔於2020-08-08). 
  4. ^ What is a Lady Bird Deed. [2020-04-18]. (原始內容存檔於2020-09-27).  Saturday, April 18, 2020